Dług hipoteczny po rozwodzie

Pytanie:

Przeczytałam właśnie o wspólnych długach hipotecznych małżonków po rozwodzie. Już wiem, ze niezależnie od rozwodu i wewnętrznej umowy kto przejmuje własność i zobowiązania płatnicze, w przypadku nie spłacania kredytu oboje byli małżonkowie są odpowiedzialni majątkowo wobec banku. Czy jest rzeczywiście bezkarna ta ze stron, która chce zachować własność i nie dopełnia zobowiązań płatniczych? Jakie są możliwości wyjścia z tak niekomfortowych sytuacji, gdy jedna ze stron celowo usiłuje zrujnować drugą?

Odpowiedź:

Jeżeli ma Pani na myśli kwestie odpowiedzialności karnej to faktycznie można mówić o bezkarności. Odpowiedzialność za długi stanowi materię odpowiedzialności cywilnoprawnej a tylko w wyjątkowych sytuacjach także odpowiedzialności karnej.

Sprawdzę Twoją umowę

Polecam wszystkim przedsiębiorcom (i nie tylko) artykuł zamieszczony w wyborcza.biz pt. Gdzie szukać pułapek w umowie. W artykule zostało zamieszczone omówienie tego, co laicy nazywają kruczkami prawnymi. W rzeczywistości są to normalne klauzule służące ograniczeniu odpowiedzialności jednej ze stron umowy. Nie jest to nic nadzwyczajnego dla osoby, która uważnie czyta umowy przed ich podpisaniem i chociaż trochę zna się na prawie zobowiązań. 

Jak zabezpieczyć się przed upadłością dewelopera?

Wielu ludzi decyduje się na kupienie dziury w ziemi z nadzieją, że w tej dziurze powstanie kiedyś piękny budynek a w nim ich wymarzone mieszkanie. Ludzie Ci kuszeni są kolorowymi ulotkami, projektami i obietnicami nowego "M" z miejscem parkingowym w garażu podziemnym. Na owe mieszkania przeznaczane są oszczędności całego życia, darowizny od rodziny a w najgorszym wypadku kupujący zaciągają kredyty, na które ledwo ich stać i które będą spłacać do końca życia. Czy naprawdę tylko nieliczni - niewielki procent kupujących bierze pod uwagę ryzyko ogłoszenia upadłości dewelopera? Czy naprawdę niewielu z tych ludzi zastanawia się co się stanie w sytuacji, gdy deweloper okaże się niewypłacalny? To co najmniej zastanawiające biorąc pod uwagę, że kupujący podejmują tak wielki wysiłek finansowy. Wiem, że wypowiedź jest dość kategoryczna, ale w ostatnich miesiącach często opiniuję umowy wszelkiej maści zawierane z deweloperami i włos mi się jeży na głowie bo w 9 przypadkach na 10 umowa ma być zawarta w zwykłej formie pisemnej.

O zmianach w hipotece i programie "Rodzina na swoim"

Już za parę godzin wchodzą w życie przepisy nowelizujące regulacje dotyczące hipoteki. Na temat wprowadzanych zmian napisano już całkiem sporo toteż nie ma większego sensu dalsze teoretyzowanie. Trzeba poczekać na to, jak przepisy te sprawdzą się w praktyce. Zainteresowanych odsyłam do tekstu ustawy nowelizującej [PDF] ustawę z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst pierwotny: Dz. U. 1982 r. Nr 19 poz. 147), (tekst jednolity: Dz. U. 2001 r. Nr 124 poz. 1361) [PDF]. Polecam także jeden z artykułów w Gazecie prawnej: Jakie zmiany wprowadza nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

O jednym z aspektów wprowadzanej zmiany napisałem w pierwszym wpisie tego bloga: Jak zniechęcić Kowalskiego do kupna mieszkania? Sam jestem ciekaw w jaki sposób nowe przepisy wpłyną na rynek nieruchomości. Mam tu na myśli w szczególności podejmowanie decyzji o zakupie mieszkania przez potencjalnych nabywców oraz dostęp do kredytów hipotecznych. Skoro bowiem po ustanowieniu odrębnej nieruchomości lokalowej hipoteka zabezpieczająca kredyt udzielony deweloperowi będzie obciążała wyodrębnione mieszkanie to jaki bank będzie chciał udzielić kredytu hipotecznego pod zabezpieczenie hipoteką już obciążonej nieruchomości? Wyobrażam sobie tylko jedną możliwość: bank, który udzielił zabezpieczenia deweloperowi. A skoro tylko jeden bank będzie potencjalnie zainteresowany udzieleniem kredytu na mieszkanie to będzie w uprzywilejowanej pozycji w stosunku do pozostałych banków. Istnieje tu poważne ryzyko, że taka pozycja banku przełoży się niekorzystnie na ofertę kredytową.

Wyrok sądu apelacyjnego w sprawie dewelopera Leopard

Szczerze współczuję osobom, które „kupiły” mieszkania od tego dewelopera. Celowo umieszczam kupiły w cudzysłowiu bo przecież kupić oznacza nabyć coś na własność. A tu ani pieniędzy ani mieszkania. Żeby tu jeszcze chodziło o jakieś drobne kwoty, ale ludzie potracili oszczędności całego życia.

Jak donosi Gazeta.pl w artykule: Sprawa Leoparda: wyrok niekorzystny dla mieszkańców zapadł wyrok sądu apelacyjnego utrzymujący w mocy zabezpieczenia pożyczki udzielonej Leopardowi przez firmę Manchester. Takie orzeczenie to cios dla klientów dewelopera. Ponadto powodowie muszą pokryć koszty procesu w kwocie 120 000 zł. To chyba knock-out.

Odpowiedzialność małżonków za długi po rozwodzie.

Według obiegowego powiedzenia małżeństwo zawiera się raz na całe życie. Jednakże życie pokazuje, że tak w istocie nie jest. Małżonkowie z wszelakich powodów, których nie mam zamiaru tu omawiać, decydują się na rozwód, względnie separację. Zasadą jest, że w małżeństwie obowiązuje ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej. Jest to sytuacja najczęstsza, aczkolwiek małżonkowie mogą ją zmienić zawierając umowę majątkową a czasem zdarza się tak, że ustrój ustawowej wspólności majątkowej przestaje obowiązywać z innych przyczyn. W sytuacji, gdy ustaje ustrój wspólności majątkowej naturalną konsekwencją (choć nie koniecznością) jest dokonanie podziału majątku, który był objęty wspólnością.  Dokonanie podziału majątku wspólnego samo w sobie nie sprawia większego problemu byłym małżonkom. Sprawa jest względnie prosta, gdy po rozwodzie małżonkowie są w stanie się dogadać. Znacznie trudniej załatwić sprawy majątkowe, gdy konflikt nie pozwala na chłodne podejście do sprawy. A jak wygląda sprawa długów? Kto ma je spłacić? Kto jest za nie odpowiedzialny? Byli małżonkowie wspólnie czy tylko jedno z nich, a jeśli tak to które? Przecież nikt nie chce płacić nie swoich długów a często nie chce płacić także własnych.

Kiedy ustaje wspólność majątkowa?

Rozwód to nie jedyny przypadek ustania wspólności majątkowej małżeńskiej, chociaż ten przypadek najczęściej jest kojarzony z podziałem majątku wspólnego. Poza rozwodem wspólność majątkowa ustaje na skutek:

• Orzeczenia separacji,
• Ogłoszenia upadłości przez jednego z małżonków,
• Ubezwłasnowolnienia małżonka,
• Wyroku sądu ustanawiającego rozdzielność majątkową na żądanie małżonka lub wierzyciela małżonka,
• Zawarcia umowy majątkowej małżeńskiej znoszącej wspólność (np. rozdzielność majątkowa, rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków).

W każdym z ww. przypadków przestaje istnieć wspólność majątkowa. Nie oznacza to jednak, że składniki tego majątku automatycznie wchodzą do majątków osobistych małżonków. Zgodnie z art. 46 k.r.o. od chwili ustania wspólności majątkowej do majątku, który był nią objęty i do podziału tego majątku stosuje się

odpowiednio przepisy o wspólności majątku spadkowego i o dziale spadku. Z kolei na podstawie art. 1035 k.c. (przepisy o wspólności majątku spadkowego i dziale spadku) zastosowanie znajdą tu także ogólne przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności w częściach ułamkowych, czyli art. 195 - 221 k.c.

Mówiąc prościej, majątek wspólny po ustaniu wspólności majątkowej ma charakter podobny do majątku spadkowego i wymaga podziału.