Jak zniechęcić Kowalskiego do kupna mieszkania?

Polski Ustawodawca wpadł na całkiem niezły pomysł na odpowiedź na postawione pytanie: "Jeżeli zbankrutuje deweloper, który wybudował Ci mieszkanie to bank Ci je zabierze". Taka jest generalnie moja smutna refleksja na temat ustawy z dnia 26 czerwca 2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw, która wejdzie w życie 20 lutego bieżącego roku.

W obecnym stanie prawnym banki i deweloperzy mogą zastawić na kupującego mieszkanie tyle pułapek, że żeby wszystkie omówić można by napisać książkę. Najczęstszym przykładem jest zawieranie umów przedwstępnych sprzedaży w zwykłej formie pisemnej i nazywanie takich umów "deweloperskimi" czy stosowanie szeregu postanowień umownych niedozwolonych w obrocie konsumenckim. Jako przykład takiej klauzuli można wskazać, postanowienie, na mocy którego kupujący udziela sprzedającemu nieodwołalnego pełnomocnictwa do ustanawiania służebności, dokonywania podziałów nieruchomości wspólnej i wykonywania wielu innych uprawnień właściciela. Jakby tego było mało kolejną pułapkę przygotował Ustawodawca.

Ustawa nowelizuje szereg przepisów regulujących funkcjonowanie ksiąg wieczystych, a przede wszystkim hipoteki. Nowelizacja jest uznawana za największą od czasu wejścia ustawy w życie. Istotnie dojdzie do bardzo poważnych zmian w dotychczasowej regulacji hipoteki. Ja chciałbym jednak poświęcić trochę miejsca na omówienie szczególnie jednej z nich, mianowicie losów obciążania hipotecznego w sytuacji podziału nieruchomości. Zainteresowanych podsumowaniem i omówieniem pozostałych zmian odsyłam do artykułów opublikowanych na łamach Dziennika Gazety Prawnej (artykuł płatny) oraz Prawnikow.pl

Dlaczego temat jest godny uwagi?

Już wyjaśniam. Obecnie, tj. do dnia 20 lutego 2011 r., stan prawny przedstawia się w ten sposób, iż w przypadku dokonania podziału nieruchomości obciążonej hipoteką,

hipoteka obciążająca dotychczas nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział. Jest to tzw. hipoteka łączna - art. 76 ust. 1 u.k.w.h. Zatem w przypadku dokonania podziału nieruchomości skutek obciążenia hipoteką nieruchomości powstałych przez podział powstaje z mocy ustawy. Jednakże ust. 4 tegoż art. przewiduje (jeszcze) istotny wyjątek. Mianowicie art. 76 ust. 1 u.k.w.h. nie ma zastosowania do hipoteki zabezpieczającej kredyt udzielony na budowę domów mieszkalnych, jeżeli podział nieruchomości polega na przeniesieniu własności części nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym. W takim przypadku podział hipoteki reguluje umowa - art. 76 ust. 4 u.k.w.h. W nowym stanie prawnym, tj. po dniu 20 lutego 2011 r. zniknie ograniczenie z art. 76 ust. 4 u.k.w.h.

Jaki będzie efekt tych zmian?

Skutki dotkną przede wszystkim nabywców nowych mieszkań od deweloperów, którzy budowali za pieniądze uzyskane z kredytu. Jest to oczywiście najczęstszy przypadek w naszym kraju. W sytuacji zakupu nowego mieszkania dochodzi do wyodrębnienia jego własności w umowie sprzedaży. W takiej sytuacji nowe przepisy przewidują, że hipoteka obciążająca całą nieruchomość wybudowaną przez dewelopera będzie obciążała, także zakupiony lokal. Skutek taki powstanie z mocy prawa. Innymi słowy kupując nowe mieszkanie musimy liczyć się z tym, że nasze mieszkanie będzie zabezpieczało kredyt udzielony przez bank deweloperowi. Jeżeli deweloper z jakiegokolwiek powodu nie będzie owego kredytu spłacał, czy to z przyczyn ekonomicznych czy jakichkolwiek innych, bank będzie mógł sprzedać nasze mieszkanie i zabrać pieniądze na poczet długu dewelopera.

Ustawodawca przewidział także możliwość żądania podziału hipoteki proporcjonalnie do wartości nieruchomości powstałych wskutek podziału - o Łaskawco! Osobiście nie wierzę, żeby taka możliwość specjalnie zmieniała sytuację. Oczywiście lżej robi się na sercu, gdy moje mieszkanie obciąża hipoteka o wysokości np. 400 tys. a nie 15 mln. Tylko jeżeli będę chciał kupić mieszkanie na kredyt to jaki bank mi go udzieli?

Tu pojawia się dalszy problem.

Dotychczas, z reguły, nabywcy kupowali lokale wolne od obciążeń. Czysta hipoteka pozwalała na zakup mieszkania na kredyt hipoteczny. Oczywiście wpisanie zabezpieczenia hipotecznego do księgi wieczystej nie stanowi przeszkody dla tego, aby wpisać tam kolejną hipotekę, jednakże praktyka banków jest taka, że jeżeli w KW istnieje już wpisana hipoteka to nie ma szans na udzielenie kredytu z takim samym zabezpieczeniem. Wiąże się to oczywiście z pierwszeństwem wierzycieli w zaspokojeniu roszczenia. Zatem skutkiem nowych przepisów z pewnością będzie zwiększenie trudności w uzyskaniu kredytu na mieszkanie. Może ewentualnie bank, który udzielił kredytu deweloperowi udzieli także kredytu kupującemu mieszkanie. W końcu nieruchomość trafi w ręce banku niezależnie od tego kto - deweloper czy właściciel - nie będzie spłacał kredytu.

Kto się cieszy z nowych przepisów?

Oczywiście banki. Te biedne instytucje pokrzywdzone kryzysem, które same go wywołały potrzebują teraz wsparcia i jak widać Państwo chętnie go udziela.

Rada dla kupujących mieszkanie: Nie kupujcie mieszkania od dewelopera, jeżeli nieruchomość nie została jeszcze prawnie wyodrębniona i nie ma założonej księgi wieczystej. Należy naciskać na dewelopera, żeby to on najpierw sam wyodrębnił własność nieruchomości lokalu a dopiero potem lokal sprzedał. Taką możliwość daje mu art. 7 ust. 1 ustawy o własności lokali więc nie dajcie się nabrać na wymówkę - "nie mogę". Mogę, ale nie chcę - a to już duża różnica. Dla zainteresowanych tematem polecam także artykuł Dariusza Pluty zamieszczony na łamach Rzepy.

Summarise

Kupienie wymarzonego mieszkania to koszmar i droga przez mękę. Wpaść na minę można na niemal każdym etapie: podpisanie umowy z deweloperem (czy to deweloperskiej, przedwstępnej czy zobowiązującej), podpisanie umowy kredytowej z bankiem, odbiór mieszkania, wykrycie wad i nakłonienie dewelopera do ich usunięcia, podpisanie umowy definitywnie przenoszącej własność i następnie znowu odkrycie wad i dochodzenie żądania ich usunięcia. Ustawodawca natomiast zamiast polepszyć sytuację Kowalskiego i zabezpieczyć go przed nieuczciwymi praktykami lub dać mu skuteczne narzędzia obrony rzuca jeszcze jedną kłodę pod nogi, o ile nie okaże się, że wali nią prosto w łeb.

Zdaje sobie sprawę z tego, że zakup mieszkania to spory wydatek. Jednakże ryzyko kupienia kota w worku jest tak duże, że radzę Wam, drodzy Czytelnicy wydajcie te dodatkowe 200 - 400 zł na przynajmniej sprawdzenie umowy z deweloperem. Wszak mieszkanie to wydatek na całe życie, lepiej być z niego dumnym niż później płakać nad rozlanym mlekiem.