Prezentacje z wykładów na Targach Mieszkaniowych 2013 w Krakowie

W dniach 14-15 września 2013 r. miały miejsce Targi Mieszkaniowe organizowane przez redNet Media sp. z o.o. Miałem przyjemność brać udział w tych Targach w roli wykładowcy wraz z radcą prawnym Michałem Włodarczykiem z ramienia serwisu e-prawnik.pl. Wiem, że temat jest już, delikatnie mówiąc, nieświeży, niemniej nadal dostaję zapytania o przesłanie prezentacji, którymi się podpierałem podczas swoich wykładów. Dotychczas rozsyłałem je mailem a teraz zamieszczam na blogu. Być może także Ci nieobecni podczas Targów znajdą tam coś dla siebie.

Tematy moich wykładów:

Sprawdzę Twoją umowę

Polecam wszystkim przedsiębiorcom (i nie tylko) artykuł zamieszczony w wyborcza.biz pt. Gdzie szukać pułapek w umowie. W artykule zostało zamieszczone omówienie tego, co laicy nazywają kruczkami prawnymi. W rzeczywistości są to normalne klauzule służące ograniczeniu odpowiedzialności jednej ze stron umowy. Nie jest to nic nadzwyczajnego dla osoby, która uważnie czyta umowy przed ich podpisaniem i chociaż trochę zna się na prawie zobowiązań. 

Jak zabezpieczyć się przed upadłością dewelopera?

Wielu ludzi decyduje się na kupienie dziury w ziemi z nadzieją, że w tej dziurze powstanie kiedyś piękny budynek a w nim ich wymarzone mieszkanie. Ludzie Ci kuszeni są kolorowymi ulotkami, projektami i obietnicami nowego "M" z miejscem parkingowym w garażu podziemnym. Na owe mieszkania przeznaczane są oszczędności całego życia, darowizny od rodziny a w najgorszym wypadku kupujący zaciągają kredyty, na które ledwo ich stać i które będą spłacać do końca życia. Czy naprawdę tylko nieliczni - niewielki procent kupujących bierze pod uwagę ryzyko ogłoszenia upadłości dewelopera? Czy naprawdę niewielu z tych ludzi zastanawia się co się stanie w sytuacji, gdy deweloper okaże się niewypłacalny? To co najmniej zastanawiające biorąc pod uwagę, że kupujący podejmują tak wielki wysiłek finansowy. Wiem, że wypowiedź jest dość kategoryczna, ale w ostatnich miesiącach często opiniuję umowy wszelkiej maści zawierane z deweloperami i włos mi się jeży na głowie bo w 9 przypadkach na 10 umowa ma być zawarta w zwykłej formie pisemnej.

O zmianach w hipotece i programie "Rodzina na swoim"

Już za parę godzin wchodzą w życie przepisy nowelizujące regulacje dotyczące hipoteki. Na temat wprowadzanych zmian napisano już całkiem sporo toteż nie ma większego sensu dalsze teoretyzowanie. Trzeba poczekać na to, jak przepisy te sprawdzą się w praktyce. Zainteresowanych odsyłam do tekstu ustawy nowelizującej [PDF] ustawę z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst pierwotny: Dz. U. 1982 r. Nr 19 poz. 147), (tekst jednolity: Dz. U. 2001 r. Nr 124 poz. 1361) [PDF]. Polecam także jeden z artykułów w Gazecie prawnej: Jakie zmiany wprowadza nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

O jednym z aspektów wprowadzanej zmiany napisałem w pierwszym wpisie tego bloga: Jak zniechęcić Kowalskiego do kupna mieszkania? Sam jestem ciekaw w jaki sposób nowe przepisy wpłyną na rynek nieruchomości. Mam tu na myśli w szczególności podejmowanie decyzji o zakupie mieszkania przez potencjalnych nabywców oraz dostęp do kredytów hipotecznych. Skoro bowiem po ustanowieniu odrębnej nieruchomości lokalowej hipoteka zabezpieczająca kredyt udzielony deweloperowi będzie obciążała wyodrębnione mieszkanie to jaki bank będzie chciał udzielić kredytu hipotecznego pod zabezpieczenie hipoteką już obciążonej nieruchomości? Wyobrażam sobie tylko jedną możliwość: bank, który udzielił zabezpieczenia deweloperowi. A skoro tylko jeden bank będzie potencjalnie zainteresowany udzieleniem kredytu na mieszkanie to będzie w uprzywilejowanej pozycji w stosunku do pozostałych banków. Istnieje tu poważne ryzyko, że taka pozycja banku przełoży się niekorzystnie na ofertę kredytową.

Wyrok sądu apelacyjnego w sprawie dewelopera Leopard

Szczerze współczuję osobom, które „kupiły” mieszkania od tego dewelopera. Celowo umieszczam kupiły w cudzysłowiu bo przecież kupić oznacza nabyć coś na własność. A tu ani pieniędzy ani mieszkania. Żeby tu jeszcze chodziło o jakieś drobne kwoty, ale ludzie potracili oszczędności całego życia.

Jak donosi Gazeta.pl w artykule: Sprawa Leoparda: wyrok niekorzystny dla mieszkańców zapadł wyrok sądu apelacyjnego utrzymujący w mocy zabezpieczenia pożyczki udzielonej Leopardowi przez firmę Manchester. Takie orzeczenie to cios dla klientów dewelopera. Ponadto powodowie muszą pokryć koszty procesu w kwocie 120 000 zł. To chyba knock-out.

Jak zniechęcić Kowalskiego do kupna mieszkania?

Polski Ustawodawca wpadł na całkiem niezły pomysł na odpowiedź na postawione pytanie: "Jeżeli zbankrutuje deweloper, który wybudował Ci mieszkanie to bank Ci je zabierze". Taka jest generalnie moja smutna refleksja na temat ustawy z dnia 26 czerwca 2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw, która wejdzie w życie 20 lutego bieżącego roku.

W obecnym stanie prawnym banki i deweloperzy mogą zastawić na kupującego mieszkanie tyle pułapek, że żeby wszystkie omówić można by napisać książkę. Najczęstszym przykładem jest zawieranie umów przedwstępnych sprzedaży w zwykłej formie pisemnej i nazywanie takich umów "deweloperskimi" czy stosowanie szeregu postanowień umownych niedozwolonych w obrocie konsumenckim. Jako przykład takiej klauzuli można wskazać, postanowienie, na mocy którego kupujący udziela sprzedającemu nieodwołalnego pełnomocnictwa do ustanawiania służebności, dokonywania podziałów nieruchomości wspólnej i wykonywania wielu innych uprawnień właściciela. Jakby tego było mało kolejną pułapkę przygotował Ustawodawca.

Ustawa nowelizuje szereg przepisów regulujących funkcjonowanie ksiąg wieczystych, a przede wszystkim hipoteki. Nowelizacja jest uznawana za największą od czasu wejścia ustawy w życie. Istotnie dojdzie do bardzo poważnych zmian w dotychczasowej regulacji hipoteki. Ja chciałbym jednak poświęcić trochę miejsca na omówienie szczególnie jednej z nich, mianowicie losów obciążania hipotecznego w sytuacji podziału nieruchomości. Zainteresowanych podsumowaniem i omówieniem pozostałych zmian odsyłam do artykułów opublikowanych na łamach Dziennika Gazety Prawnej (artykuł płatny) oraz Prawnikow.pl

Dlaczego temat jest godny uwagi?

Już wyjaśniam. Obecnie, tj. do dnia 20 lutego 2011 r., stan prawny przedstawia się w ten sposób, iż w przypadku dokonania podziału nieruchomości obciążonej hipoteką,

hipoteka obciążająca dotychczas nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział. Jest to tzw. hipoteka łączna - art. 76 ust. 1 u.k.w.h. Zatem w przypadku dokonania podziału nieruchomości skutek obciążenia hipoteką nieruchomości powstałych przez podział powstaje z mocy ustawy. Jednakże ust. 4 tegoż art. przewiduje (jeszcze) istotny wyjątek. Mianowicie art. 76 ust. 1 u.k.w.h. nie ma zastosowania do hipoteki zabezpieczającej kredyt udzielony na budowę domów mieszkalnych, jeżeli podział nieruchomości polega na przeniesieniu własności części nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym. W takim przypadku podział hipoteki reguluje umowa - art. 76 ust. 4 u.k.w.h. W nowym stanie prawnym, tj. po dniu 20 lutego 2011 r. zniknie ograniczenie z art. 76 ust. 4 u.k.w.h.