Jak zabezpieczyć się przed upadłością dewelopera?

Wielu ludzi decyduje się na kupienie dziury w ziemi z nadzieją, że w tej dziurze powstanie kiedyś piękny budynek a w nim ich wymarzone mieszkanie. Ludzie Ci kuszeni są kolorowymi ulotkami, projektami i obietnicami nowego "M" z miejscem parkingowym w garażu podziemnym. Na owe mieszkania przeznaczane są oszczędności całego życia, darowizny od rodziny a w najgorszym wypadku kupujący zaciągają kredyty, na które ledwo ich stać i które będą spłacać do końca życia. Czy naprawdę tylko nieliczni - niewielki procent kupujących bierze pod uwagę ryzyko ogłoszenia upadłości dewelopera? Czy naprawdę niewielu z tych ludzi zastanawia się co się stanie w sytuacji, gdy deweloper okaże się niewypłacalny? To co najmniej zastanawiające biorąc pod uwagę, że kupujący podejmują tak wielki wysiłek finansowy. Wiem, że wypowiedź jest dość kategoryczna, ale w ostatnich miesiącach często opiniuję umowy wszelkiej maści zawierane z deweloperami i włos mi się jeży na głowie bo w 9 przypadkach na 10 umowa ma być zawarta w zwykłej formie pisemnej.

Generalnie zmierzam do stwierdzenia oczywistego: ZAWSZE istnieje ryzyko, że deweloper w trakcie inwestycji stanie się niewypłacalny i będzie zmuszony złożyć wniosek o ogłoszenie upadłości lub zrobi to któryś z jego licznych zazwyczaj wierzycieli. W przypadku ogłoszenia upadłości likwidacyjnej przed podpisaniem końcowej umowy sprzedaży kupujący pożegnać się z wymarzonym "M" i pozostaje mieć nadzieję, że z masy upadłości cokolwiek zostanie mu zwrócone.

Niniejszy wpis niestety nie zawiera perpertum mobile na brak środków finansowych dewelopera. Wszystkich tych, którzy liczyli na to, że wymyśliłem coś oryginalnego i znalazłem zabezpieczenie idealne przepraszam, ale takowego po prostu nie ma. Nie ma bowiem skutecznej rady na to, że deweloper nie ma pieniędzy. Uwaga ta dotyczy wszelkiej maści dłużników, nie tylko firm deweloperskich. Jak nie ma pieniędzy czy innego majątku to dłużnik ich nie wyczaruje i nie wyciągnie z kapelusza. Jeżeli mam wątpliwości co do wypłacalności kontrahenta to najzwyczajniej w świecie szukam innego. Z deweloperami  nie jest jednak tak łatwo. Po pierwsze przeciętnemu Kowalskiemu trudno jest stwierdzić, czy deweloper ma pieniądze na wykonanie inwestycji  czy też nie. To zwykły brak wiedzy i doświadczenia osoby, która pierwszy raz kupuje mieszkanie i to jest zupełnie naturalne i zrozumiałe. Po drugie nawet jeśli deweloper dysponuje środkami teraz to kto zagwarantuje, że będzie miał je za dwa, trzy lata, gdy nadejdzie termin oddania budynku do użytku? W wielu miejscach można spotkać obiegową radę, że trzeba sprawdzić ile i jakie inwestycje deweloper już wykonał bo to będzie świadczyło o jego rzetelności i wypłacalności. Taki argument może być jednak mylący. Fakt, że deweloper wybudował już 10 osiedli może oznaczać co najwyżej, że w tych 10-ciu przypadkach inwestycje udało się zakończyć. Niestety nie bardzo świadczy to o majątku dewelopera, z którego można by się zaspokoić w postępowaniu upadłościowym z tego powodu, że po wybudowaniu deweloper sukcesywnie sprzedaje nieruchomość (udziały w nieruchomości wspólnej związane z nieruchomością lokalową) nowym właścicielom mieszkań. Tak więc majątek, który może posłużyć jako zabezpieczenie nie jest większy dlatego, że deweloper wybudował już 10 osiedli. Fakt ten nie daje też żadnej gwarancji, że przy 11 inwestycji też się uda.

Względnie,  chyba najskuteczniejszym sposobem na zabezpieczenie sobie wypłaty przynajmniej części zapłaconej wartości mieszkania jest następujące postępowanie:

1. Zawarcie umowy w formie aktu notarialnego - niezależnie od tego czy jest to umowa przedwstępna, umowa deweloperska w rozumieniu art. 9 ustawy o własności lokali czy umowa zobowiązują czy też jeszcze inaczej nazwana, ale zawierająca zobowiązanie dewelopera do przeniesienia własności nieruchomości. Dlaczego to takie ważne? Z dwóch powodów. Po pierwsze tylko zachowanie formy aktu notarialnego daje możliwość sądowego dochodzenia zawarcia umowy finalnej sprzedaży. Orzeczenie wydane w oparciu o art. 64 k.c. zastępuje oświadczenie woli dewelopera. Po drugie tylko zachowanie formy aktu notarialnego daje podstawę do wpisania roszczenia o przeniesienie prawa własności nieruchomości do księgi wieczystej.
2. Złożenie wniosku o wpis roszczenie o przeniesienie prawa własności nieruchomości do Księgi Wieczystej nieruchomości, na której ma stanąć budynek - dlaczego takie ważne? Ano dlatego, że jeżeli takie prawo zostanie wpisane to nasze roszczenie (po ogłoszeniu upadłości przekształci się w mocy prawa w roszczenie pieniężne o zwrot równowartości roszczenia o przeniesienie prawa własności nieruchomości) będzie podlegało zaspokojeniu na równi z hipoteką z ceny zbycia nieruchomości! Oznacza to pewne uprzywilejowanie przy podziale środków z masy upadłości. Stanowi o tym art. 345 ust. 1 ustawy prawo upadłościowe i naprawcze. Ważnym jest to, że zgodnie z art. 345 ust. 2: Wierzytelności i prawa, o których mowa w ust. 1, są zaspokajane w kolejności przysługującego im pierwszeństwa. Co to oznacza w praktyce? Decyduje kolejność złożenia wniosku. I nie ma tu znaczenia czy nieruchomość jest obciążona hipoteką czy zostało wpisane roszczenie. Jeżeli roszczenie zostało wpisane wcześniej niż hipoteka to zostanie zaspokojone z ceny sprzedaży przed hipoteką! Oznacza to, że im wcześniej zostanie złożony wniosek tym większe szanse na odzyskanie pieniędzy. Warunkiem oczywiście jest to, aby wcześnie j nie została ustanowiona hipoteka na rzecz banku i to w wysokości równej lub nawet przewyższającej szacowaną wartość nieruchomości po zakończeniu inwestycji.

To w zasadzie tyle. Oczywiście jeżeli dojdzie do ogłoszenia upadłości konieczne jest dochowanie pewnych aktów staranności i branie czynnego udziału w całym postępowaniu w roli wierzyciela. W końcu kredyt trzeba spłacać a szans na uzyskanie mieszkania już w zasadzie nie ma. Skuteczność powyższego zabezpieczenia jest oczywiście uwarunkowana od tego jakie wpisy już widnieją w KW nieruchomości z pierwszeństwem wyższym od naszego roszczenia i jakie są to kwoty. Stąd płynie także wniosek, że zabezpieczenie to nie jest dla wszystkich. Mogą z niego skutecznie  skorzystać tylko Ci, którzy możliwie wcześnie złożyli wnioski w wpis w KW.

Z opisanych tu możliwości w żaden sposób nie mogą skorzystać osoby, które zwarły swoje umowy bez zachowania aktu notarialnego. Pewnie przesadzam, ale zawarcie wspomnianej umowy w formie pisemnej jest w praktyce niewiele więcej warte niż zawarcie umowy na słowo. W każdym razie roszczenia wynikające z takiej umowy są iluzoryczne. Powodem jest to, że każde zobowiązanie do przeniesienia prawa własności powinno zostać zawarte w formie aktu notarialnego. W przeciwnym razie to zobowiązanie jest nieważne.

Dobra rada: Kupowanie dziury w ziemi to zawsze jest ryzyko a zastosowanie się do opisanych tu możliwości działania nie daje żadnej gwarancji a jedynie to ryzyko zmniejsza. Zawsze lepiej jest kupić gotowy lokal i wiedzieć co się kupuje niż kupować kota w worku bez pewności, że dostanie się chociaż worek.

Były dwa powody, dla których powstał ten tekst. O jednym z nich już wspomniałem - masa umów które opiniuję mają zostać zawarte w zwykłej formie pisemnej. Drugim powodem było spotkanie z koleżanką mojego przyjaciela, której sytuacja jest bardzo nieciekawa. Osoba ta podpisała umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania w zwykłej formie pisemnej w czasie, gdy na nieruchomości był jeszcze plac budowy. Przedmiotem tejże umowy było oczywiście wybudowanie budynku, ustanowienie odrębnej własności lokalu i zobowiązanie do zawarcia umowy sprzedaży tego lokalu. Na dzień dzisiejszy inwestycja jest już opóźniona o dwa lata w stosunku do pierwotnego terminu. Dodatkowo jeden z wierzycieli dewelopera złożył wniosek o ogłoszenie upadłości. Postanowienie jeszcze nie zapadło, ale raczej jest to przesądzone. Dodatkowo po zapoznaniu się z hipoteką nieruchomości okazało się, że widnieje ponad 40 wpisów hipoteki na kwotę przekraczającą 7 000 000 zł! W takiej sytuacji nie ma co liczyć na odzyskanie choćby części zapłaconej już całej ceny lokalu. Na domiar złego pieniądze na lokal pochodziły z kredytu, który trzeba oczywiście spłacać. I co ja mam powiedzieć w takiej sytuacji? Postanowiłem powiedzieć prawdę w możliwie najbardziej delikatny sposób jaki potrafię. Dziewczyna (23 lata), która ciężko pracuje niemal się rozpłakała. I trudno jej się dziwić.